El contexto
El inversor tenía sobre la mesa un edificio mixto, con locales comerciales en planta baja y viviendas en altura, ofertado por el vendedor a un precio calculado sobre una hipótesis de rentas que no se había verificado. El interés era real, pero también lo era la duda: ¿el precio de salida reflejaba el activo tal como estaba, o el activo tal como el vendedor quería presentarlo?
Entrar sin contrastar esa hipótesis significaba asumir el riesgo de estar pagando por una renta que el activo no generaba todavía.
Lo que se puso en cuestión
- Los contratos de arrendamiento vigentes. Duración real, condiciones de renovación y rentas efectivas frente a las rentas de mercado que se citaban en la oferta.
- Los supuestos de renta del precio de salida. Qué parte del precio dependía de rentas ya consolidadas y qué parte dependía de expectativas de subida sin contrato que las respaldara.
- La banda de yield real. Si el rendimiento implícito en el precio de salida se sostenía con comparables de la zona o quedaba por debajo de lo razonable para el riesgo asumido.
El análisis
RENTIA revisó los contratos de arrendamiento uno a uno, distinguiendo la renta consolidada de la renta proyectada, y construyó una banda de yield realista a partir de comparables de la zona, no de la rentabilidad que ofrecía el vendedor. Cada supuesto del precio de salida se validó operación a operación: qué locales tenían contrato firme, cuáles dependían de renovaciones pendientes y qué viviendas estaban efectivamente ocupadas en condiciones de mercado.
El resultado no fue un simple "sí" o "no" a la compra, sino un conjunto de condiciones de entrada ajustadas: en qué términos de precio, plazo y contingencias la operación pasaba a tener sentido para el inversor.